치과 상가 가계약 후 본계약 전, 건물 설비 실측과 임대차 특약에서 무엇을 확인해야 하나?
메디신피아 개원상담팀
[질문 | 치과 상가계약·설비실측] 수도권 외곽 상가 건물 2층 65평 자리에 치과 개원을 위해 가계약금을 넣었고 2주 뒤 본계약을 앞두고 있습니다. 임대인은 전기 증설도 해주고 렌트프리 3개월과 인테리어 지원금도 주겠다고 하셔서 일단 안심하고 있습니다. 그런데 인테리어 업체 실장님이 현장을 보시더니 배수 때문에 바닥을 올려야 할 것 같다고 하시는데, 본계약 도장을 찍기 전에 제가 건물과 계약서에서 무엇을 더 확인해야 할까요?
[메디신피아 전문가 답변 | 의료공간 설비·임대차법률 분야] 핵심 답변 임대인의 구두 약속이나 시공사의 구두 설명만으로는 치과 설비 용량과 개설 적합성을 보증할 수 없습니다. 평수와 임대료는 협상으로 조정할 수 있지만 건물의 수전 용량, 유효 천장고, 장비 반입 통로, 소방 설비는 계약 후에 바꿀 수 없으므로 본계약 날인 전에 11가지 건물 설비를 실측·문서로 확인하고 5대 보호 특약을 계약서에 명시해야 합니다.
1. 전기 수전 여유와 바닥 올림 후의 '유효 천장고'를 직접 확인하십시오. 임대인이 전기 증설에 동의하더라도 건물 자체의 한전 수전 설비 용량이 한계에 달해 있으면 증설 자체가 불가능할 수 있으므로 건물 전기 도면과 수전 여유를 문서로 확인해야 합니다. 또한 치과는 체어마다 급배수·석션 배관이 들어가므로 바닥을 올려야(트렌치 시공) 하는 경우가 많습니다. 지금 현장에 줄자를 들고 가 슬래브 아래 실제 높이를 재고, 바닥 올림과 천장 공조 덕트 공간을 뺀 뒤에도 유효 천장고가 2.4m 이상(권고 기본값) 남는지 확인하십시오.
2. 장비 반입 통로(엘리베이터·계단)와 기계실 소음 위치를 계약 전에 점검하십시오. 현장에서 자주 발생하는 사고 중 하나가 유니트체어나 CT 포장 박스가 상가 엘리베이터에 들어가지 않거나 2층 계단 꺾임 구간을 통과하지 못하는 일입니다. 이 경우 사다리차를 부르고 외벽 창문을 철거해야 해 추가 비용과 건물 동의 문제가 발생하므로, 계약 전에 장비 포장 치수와 반입 동선을 실측하고 반입 책임을 명확히 해야 합니다. 아울러 컴프레서와 석션 모터가 들어갈 기계실이 진료실이나 인접 매장과 맞닿아 있으면 진동·소음 민원으로 영업시간을 줄이는 일까지 생기므로 방음·방진 시공과 격리 위치를 먼저 확보하십시오.
3. 인테리어 지원금과 렌트프리의 '반환 조건' 및 세무 성격을 금액으로 특정하십시오. 임대인이나 시행사가 제시하는 렌트프리와 인테리어 지원금에는 중도 해지나 조기 퇴거 시 지원금을 돌려줘야 하는 의무가 붙어 분쟁이 되는 사례가 있습니다. 반환 조건이 '조기 퇴거 시 전액 반환'인지 '잔여 계약기간 비례 반환'인지 계산 방식을 계약서에 숫자로 적고, 지원금이 임대료 할인인지 공사비 보조인지에 따라 세무 처리가 달라지므로 세무사에게 미리 확인하십시오.
4. 본계약서에 개설 불허 시 해제 및 원상복구 범위 제한 등 5대 특약을 넣으십시오. 건물 확인이 끝났더라도 다음 다섯 가지는 본계약서 특약란에 문구로 넣어야 보호받습니다.
보건소 의료기관 개설신고가 건물 용도·소방·시설 요건으로 수리되지 않을 경우 조건 없이 계약을 해제하고 보증금과 기지급금을 즉시 전액 반환한다는 조항
전기 증설, 바닥 배관 신설, 방사선 차폐, 소방 스프링클러·감지기 이설 공사에 대한 임대인 동의 및 비용 분담 주체
퇴거 시 원상복구 범위를 '입주 시점 현장 사진' 및 사전 합의한 철거/존치 설비 목록으로 특정하는 조항
외벽·돌출·창문 간판의 설치 위치와 크기에 대한 사용 권리
투자 회수 기간을 고려한 임대차 기간 및 갱신 조건
전문가의 실무 조언 가건물이나 단독주택 개조 상가, 또는 용도변경이 필요한 호실은 정화조 용량과 법정 주차 대수, 장애인 편의시설 설치 의무(바닥면적 구간별 적용 범위 상이)가 새로 걸릴 수 있습니다. 다른 사람이 자리를 채 갈까 봐 조급하게 본계약 도장을 찍지 마시고, 본계약 전 2주 동안 설계 전문가와 관할 지자체 담당 부서의 사전 검토를 먼저 받으십시오.
최종 판단 들어갈 때 원상복구와 설비 특약을 종이로 정해두지 않으면 나갈 때 임대인이 정하는 대로 수천만 원의 철거비를 부담하게 됩니다. 메디신피아에서 본계약 날인 전 상가 설비 실측 점검과 임대차 계약서 법률 검토 자문을 받아 보시기 바랍니다.
같은 뜻으로 묻는 말
치과 상가 본계약 도장 찍기 전에 건물에서 무엇을 직접 재봐야 합니까
유니트체어와 CT가 상가 엘리베이터에 안 들어가는 경우도 있습니까
치과 배관 때문에 바닥을 올리면 천장 높이가 얼마나 낮아집니까
임대인이 말로 약속한 전기 증설과 렌트프리를 그대로 믿어도 됩니까
인테리어 지원금을 받았다가 중도 퇴거할 때 전액 반환해야 합니까
퇴거할 때 원상복구 비용 폭탄을 피하려면 계약서에 어떻게 적어야 합니까
건물 소방 점검이나 용도 문제로 보건소 개설신고가 안 나면 계약금은 돌려받습니까
컴프레서 기계실 소음 때문에 옆 상가에서 민원이 들어오면 어떻게 합니까
짧은 문답
Q. 가계약금을 이미 넣었는데 건물 설비 문제로 본계약을 안 하면 돌려받을 수 있습니까. A. 가계약 당시 약정한 내용과 교부 금원의 법적 성격에 따라 반환 여부가 달라져 돌려받기 어려운 경우가 있으므로 법률 전문가의 확인이 필요합니다.
Q. 인테리어 업체가 다 알아서 봐준다는데 원장이 따로 볼 것이 있습니까. A. 시공사 입장에서는 '공사가 가능한지'를 보지만, 원장님은 '개원 후 운영이 편한지(기계실 소음, 환자 실제 주차 가능 대수, 휠체어·유모차 수직동선)'를 직접 보셔야 합니다.
Q. 천장 높이는 왜 도면만 보지 않고 줄자로 직접 재야 합니까. A. 건축 도면의 층고와 실제 슬래브 아래 높이가 다를 수 있고, 배수 배관용 바닥 올림과 상부 공조 덕트 공간을 빼고 나면 유효 천장고가 2.4m 아래로 내려가 공간이 매우 답답해질 수 있기 때문입니다.
Q. 장비가 엘리베이터에 안 들어가면 어떻게 됩니까. A. 사다리차를 부르고 상가 창문과 프레임을 뜯어내야 하므로 별도 비용과 건물주 동의, 개원 지연이 발생합니다. 계약 전 포장 상태 치수로 엘리베이터와 계단 폭을 재십시오.
Q. 원상복구 특약은 어떻게 적어야 안전합니까. A. '최초 상태로 원상복구한다'는 포괄적 문구 대신, 입주 당시 현장 사진을 첨부하고 퇴거 시 남길 설비와 철거할 범위를 구체적인 목록으로 특정해 적어야 합니다.
Q. 장애인 편의시설 설치 의무는 소규모 치과도 해당됩니까. A. 관련 법령 개정 내용과 건물 전체 연면적·치과 바닥면적 구간(100㎡, 500㎡ 등) 및 신축·증개축 여부에 따라 적용 범위가 달라지므로 평면도 확정 전 관할 지자체에 직접 확인해야 합니다.
Q. 소방 설비 공사는 왜 임대차 계약 단계에서 미리 챙겨야 합니까. A. 벽을 새로 세우면 스프링클러 헤드와 감지기 위치를 이설해야 하는데, 관할 보건소가 개설신고를 수리할 때 소방 적합 여부를 확인하므로(의료법 시행규칙 제25조제3항) 소방에서 막히면 개원일이 그대로 밀립니다.
Q. 렌트프리 3개월을 받으면 3개월 치 임대료를 번 것입니까. A. 렌트프리 기간은 대부분 인테리어 공사 및 개설 준비 기간(매출이 0인 구간)과 겹치며, 중도 해지 시 위약 반환 조항이 붙어 있을 수 있으므로 계약서 문구를 먼저 확인해야 합니다.
세 줄 요약
본계약 전에 건물 수전 용량, 바닥 올림 후 유효 천장고(2.4m 기준), 엘리베이터 장비 반입 치수, 기계실 소음 위치를 실측하십시오.
렌트프리와 인테리어 지원금은 중도 퇴거 시 반환 조건과 세무 성격을 계약서에 금액으로 적으십시오.
개설신고 불허 시 계약 해제 및 원상복구 범위 특정 등 5대 보호 특약을 본계약서에 반드시 반영하십시오.
원장님들께 여쭙니다
상가 계약 후 공사를 진행하시면서 전기 승압이나 배수 바닥 올림, 소방 이설 때문에 겪으신 예상 밖의 지출이 있으셨습니까?
2층 이상 상가에서 유니트체어나 CT를 반입하실 때 엘리베이터로 올리셨습니까, 사다리차를 쓰셨습니까?
임대차 계약서에서 "이 특약 덕분에 퇴거할 때나 공사할 때 큰 도움을 받았다" 하는 문구가 있다면 댓글로 남겨 주십시오.